Первым делом застройщик должен найти, кто будет вести контроль собственника, а это — и консультант застройщика, и его доверенное лицо.
Прежде, чем начинать поиски строителя своего дома, надо просмотреть всю проектную документацию.
В случае с индивидуальным жилым домом это означает, что помимо архитектурной части,
на основании которой выдаётся разрешение на строительство, существует и конструктивная часть,
проекты электрооборудования, водоснабжения и канализации, а также отопления (в случае центрального отопления).
А если есть деньги, то к этому добавляется и проект интерьера. Если вы собираетесь сами оформлять интерьеры,
есть смысл заранее отобрать все отделочные материалы, записать их типы, коды, сроки заказа и пр.,
чтобы строитель имел достаточно информации для ценообразования…
Надзирающий должен быть в курсе каждого шага проектирования и одобрить договор между
заказчиком и архитектором (проектировщиком).
В идеале заказчик подписывает договор вместе с надзирающим и архитектором.
В таком случае надзирающий сможет проверить, чтобы проектировщик не упустил что-нибудь сознательно в договоре.
От проектировщика и строителя успех строительства дома зависит на две трети. Общераспространённым является представление,
что во всех неудачах виноват строитель, и всю вину валят на него, в том числе и в вопросах, о которых заказчик,
подписывая договор со строителем, и представления не имел, или которые проектировщик решил не до конца.
Очень важно, чтобы строительство начиналось лишь после того, как проект окончательно готов.
Базы данных или знакомые знакомых.
Для поиска строителя существуют два варианта: искать в открытых информационных базах и в открытых источниках,
либо среди знакомых и знакомых знакомых, которые строили раньше. В обоих случаях действует одна и та же схема.
Для начала целесообразно выявить пяток строителей и поинтересоваться, строили ли они нечто аналогичное.
Если такой строитель отыщется, можно взять у него контактные данные собственника построенного им дома и встретиться с ним.
Человек, который прожил в своём доме весь гарантийный период, сумеет рассказать о слабых местах дома.
При поиске строителя рекомендуется посетить строящиеся районы, хотя бы тот, в котором находится приобретённый вами грунт.
Там можно получить хорошее представление о культуре труда, фирме и темпах строительства.

Подноготная строителя.
Если в результате описанных выше действий вы отобрали строительные фирмы, надо проверить их историю.
С должником надо связи прекращать в зародыше, независимо от того, является ли он родственником или обещает «хорошую цену».
Стоит ещё поинтересоваться временем занесения в коммерческий регистр — чем раньше, тем больше доверия заслуживает фирма.
В Интернете можно найти данные и о годовом обороте фирмы.
Годовой оборот фирмы, строящей индивидуальные дома,
может быть в диапазоне от 2 — 3 000 000 USD (наиболее оптимальные пределы для стоимости строительства).
Более мелкая фирма, с меньшим оборотом, подходит, скажем, для ремонта квартиры.
Наличие страхового полиса и договора также дают хорошее представление об уровне фирмы и её состоянии.
Байки строителя, что благодаря их отсутствию он делает работу дешевле, не стоит принимать всерьёз.
Как правило, работу такой фирмы потом приходится переделывать.

Побеждает лучшее ценовое предложение.
Когда потенциальные строительные фирмы отобраны, надо дать им возможность представить ценовые предложения.
Для того, чтобы оценка удалась, надо составить на основании чётких правил конкурсную документацию,
которая раздаётся всем участникам.
В конкурсной документации излагаются требования, которым строитель должен отвечать,
а также приводится таблица стоимости по видам строительных работ.
Предложение может быть выполнено и в виде окончательной цены строительства (т.н. под ключ).
В таком случае фирмы представляют только одну сумму, за которую они согласны построить дом.
Если на этой стадии не используется помощь строительного консультанта,
а у самого заказчика нет прикладного или высшего строительного образования, то, как правило, возникает большая неразбериха.
На основе представленной документации и стоимости выбирается строительная фирма.
Обычно договор заключается с предложившим наименьшую цену.
Совершенно очевидна необходимость помощи консультанта по строительству, который помог бы выполнить расчёты.
Стоимость квадратного метра среднего дома колеблется от 20 000 до 35 000 рублей.
Если эта сумма кажется заказчику слишком большой или сомнительно маленькой,
надо особо проверить стоимость квадратного метра внутренней отделки и специальных работ
(электричество, канализация, водопровод и т.д.). Например,
если стоимость внутренней отделки составляет 10 000 рублей за квадратный метр (нормально было бы,
скажем, 7000 рублей, то причину надо искать в дорогих отделочных материалах.
Или наоборот: если внутренняя отделка стоит 4000 рублей за квадратный метр, то в предложении явно что-то упущено,
и строитель надеется покрыть недостающее дополнительным договором. Человеку, не имеющему строительного образования,
лучше заказать все работы у одной фирмы,
потому что ему просто трудно будет параллельно с основной работой организовывать все строительство.
Если же все-таки будет принято решение нанять несколько фирм, то обязательно надо будет нанять и надзирающего,
который будет постоянно контролировать ход строительства и следить, чтобы оно соответствовало требованиям договора.
Теоретически, заказчик может и сам осуществлять надзор, но на практике для неспециалиста это весьма затруднительно.
Не рекомендуется нанимать бригады или частных лиц «по-черному», будь то с договором или без оного,
потому что в таком случае нет никаких гарантий. К частным лицам можно обращаться только в том случае,
если речь идёт о небольшой стоимости работ (до 35 000 рублей). Но лучше, если гарантом все же выступает генеральный подрядчик.

Договор определяет обязанности сторон.

Договор надо заключать всегда, официальный или не идущий в ход, как с «фирмой», так и с «черным» строителем.
Представляемый строителем договор обязательно надо проанализировать вместе с юристом и консультантом по строительству.
Все фирмы имеют свои типовые договоры, но к ним надо относиться осторожно, потому что обычно они благоприятны,
прежде всего, для самой фирмы. Если договор строителей доверия не вызывает, надо его просто купить.
В договоре должны быть указаны место, где будет строиться дом, стоимость и сроки строительства, санкции,
порядок решения проблем, обязанности подрядчика и заказчика, гарантии (на время строительства и гарантийный период),
действующее страхование и пр. Страховой полис надо требовать и внимательно с ним ознакомиться до заключения договора.
В пользу какого бы частного лица или фирмы не было принято решение, надо всегда учитывать,
что стопроцентную гарантию даёт только Господь Бог. Чтобы свести риски к минимуму,
целесообразно вписать в договор требования к качеству.
Включение приведённых требований в договор и соблюдение их полезны обеим сторонам,
поскольку там содержатся и допустимые отклонения,
а потому ни одна из сторон не сможет впоследствии потребовать чего-то такого, о чем раньше договорённости не было.
Если заказчик недоволен строительством, то, как правило, повинен в этом не только строитель.
От строителя можно требовать точного соблюдения договора, а не предвидения пожеланий, возникших у заказчика позднее.
Естественно, что заказчик сразу все предвидеть не умеет. Но если он хочет сделать что-то по-другому,
то надо изменения оформить письменно с проектировщиком и строителем.
Если в стенах и потолках уже принятого строения появятся трещины или выявятся другие недостатки,
надо провести экспертизу. В ходе экспертизы здание осматривается вместе с собственником.
Честно было бы пригласить на осмотр и строителя. Эксперты решают вместе с собственником,
какие недостатки существенны, а какие нет, исходя, в первую очередь, из записанных в договоре требований к качеству.
Все существенные недостатки и погрешности в строительстве строитель обязан незамедлительно исправить,
договорившись о времени выполнения работ с собственником.
Несущественные недостатки подлежат устранению по окончанию гарантийного срока.
Если выявляются проблемы, стоит до окончания гарантийного срока провести осмотр здания с участием собственника,
строительных экспертов и строителя.

Если возникает ссора заказчика со строителем, дело, обычно, решается в суде.

Прежде всего, надо расторгнуть договор со строителем.
Для этого надо составить письмо, в котором указана причина расторжения договора (не выполняются работы,
низкие темпы строительства, превышение сроков и т.д.), и послать его заказным отправлением строителю,
надо также уведомить эксперта о времени осмотра. Затем надо сделать все для того,
чтобы работники строительной фирмы не могли попасть на объект и в здание, например,
установить охрану объекта или сигнализацию. Если этого не сделать, то сохраняется опасность того,
что работники фирмы вынесут со стройплощадки все, что можно унести.

Наконец, надо заказать экспертизу, в результате которой фиксируются объем выполненных строителем работ и их стоимость,
а также даётся оценка качеству строительных работ. В случае брака определяется стоимость его ликвидации,
которая вычитается из стоимости выполненных работ. Учесть надо и обязанности, вытекающие из гарантии.
Дальнейшее — уже дело юриста.